Pohled na coliving z právní perspektivy

Nájem, podnájem nebo ubytování?

V konkrétních případech by pak bylo posuzováno, zda budou naplněny zákonné znaky některého z výše zmíněných modelů užívání nemovitosti.

Nájem bytu představuje přenechání nemovitosti k užívání za účelem uspokojení bytové potřeby nájemce. Typicky vytváří dlouhodobější užívací právo, jehož účelem je zajištění domova, tedy prostoru, v němž jednotlivec realizuje své soukromí a sociální vazby[1].

Oproti tomu Smlouva o ubytování má povahu tzv. přechodného nájmu.  Jejím účelem není vytvoření domácnosti, ale uspokojení dočasné potřeby ubytování. Podle ustáleného právního výkladu se jedná o zvláštní smluvní typ, který je obsahově podobný nájmu, avšak odlišuje se svým účelem a povahou poskytovaných služeb. Nejvyšší soud v minulosti například zdůraznil, že užívání bytu pro krátkodobé ubytování třetích osob nenaplňuje pojem bydlení, a jde tudíž o ubytování, nikoli o nájem[2]. Typicky se tak bude jednat o služby poskytované ze strany hotelů či apartmánů.

Podnájem poté představuje situaci, kdy nájemce přenechává pronajatou nemovitost nebo její část dalším osobám k užívání. Typicky se tak děje se souhlasem pronajímatele a v rámci již existujícího nájemního vztahu. Tento model je v praxi u colivingu poměrně častý, kdy provozovatel (nájemce celého objektu) uzavírá s jednotlivými uživateli podnájemní smlouvy, čímž se vyhýbá režimu ubytovacích služeb, jakož i přísněji upravenému nájmu. Přesto i zde platí, že pokud faktický účel smlouvy neodpovídá uspokojení bytové potřeby, může být i tento vztah právně posouzen jako ubytovací služba.

Z výše uvedeného vyplývá, že o povaze smlouvy nerozhoduje její název, ale skutečný účel a obsah právního vztahu sjednaného pro konkrétní případ. Coliving se tak může nacházet v šedé zóně mezi nájmem, podnájmem a ubytováním, přičemž pro každou z těchto forem platí odlišný právní režim, a to zejména v rozsahu ochrany slabší strany, výpovědních důvodů či například daňových konsekvencí. Zejména v daňové oblasti je nutné zdůraznit, že toto zařazení není s ohledem na základní zásady daňového řízení upřednostňující pro daňové posouzení obsah před formou „volbou investora“, ale odrazem objektivně posouzeného charakteru poskytovaného plnění správcem daně. Dojde-li tak finanční správa k závěru, že skutečný provoz odpovídá ubytovací službě, nebude akceptovat formální označení smlouvy jako nájemní či podnájemní, a může přistoupit k případnému doměření daně.

Zahraničí

Na rozdíl od České republiky, kde coliving není právně ukotven, je například Londýn již o pár kroků dále. V London Plan Guidance přijatém v únoru 2024 je coliving definován jako specifická forma sdíleného bydlení určená pro dospělé osoby, které nemohou nebo nechtějí využívat tradiční formy bydlení. Tyto projekty musejí zahrnovat nejméně 50 samostatných a vybavených obytných jednotek, a současně rozsáhlé sdílené prostory určené ke společenským, pracovním i rekreačním účelům. Guidance dále stanoví minimální délku pobytu osoby v objektu (nejméně tři měsíce) a požaduje jednotnou správu objektu. V Londýně je tak coliving tímto odlišen od tradičního nájemního bydlení i od komerčního ubytování.

Naproti tomu Vídeň, podobně jako Česká republika, nemá coliving samostatně právně upravený. Související regulace se zaměřují především na kontrolu krátkodobých pronájmů a ochranu bydlení. Například novela Bauordnung für Wien, účinná od 1. července 2024, zavádí přísnější limity pro komerční pronajímání bytů prostřednictvím platforem typu Airbnb, které lze bez zvláštního povolení pronajímat nanejvýš 90 dnů v roce. Projekty colivingového typu proto mohou ve Vídni narazit na regulatorní překážky, pokud jsou koncipovány jako krátkodobé či komerční ubytování.

V širším evropském kontextu (například v Německu, Rakousku viz výše či Dánsku) se coliving zpravidla podřazuje pod stávající instituty nájmu a ubytování, aniž by byl výslovně definován jako samostatný právní pojem. Z hlediska daňového režimu tyto státy vycházejí – obdobně jako Česká republika – z unijního rozlišení mezi osvobozeným nájmem nemovitostí a zdanitelnými ubytovacími službami, přičemž konkrétní projekty se posuzují podle jejich převládající ekonomické a funkční povahy.

Z uvedeného srovnání je zřejmé, že zatímco Londýn přistoupil ke colivingu jako ke zvláštnímu institutu na pomezí bydlení a služeb s jasně stanovenými parametry, Vídeň zatím ponechává coliving bez speciální právní regulace a je na tom tedy obdobně jako právě Česká republika, potažmo Praha. Pro české prostředí to může být impulzem k úvaze, zda coliving, a to včetně jeho daňového režimu, výslovně vymezit (po vzoru londýnského přístupu) tak, aby investoři měli při strukturování colivingových projektů větší právní jistotu.

Je coliving realizovatelný v aktuálním českém právním prostředí?

Současný český právní řád s pojmem coliving výslovně nepracuje a neposkytuje ani jeho rámcovou definici. To však neznamená, že by nebylo možné jej fakticky i právně ukotvit.

Zásadní je určení, zda coliving představuje bydlení (nájem či podnájem) nebo službu (ubytování). Každý z těchto režimů přináší odlišnou míru právní ochrany uživatele nemovitosti a jiné daňové důsledky. Projekty zaměřené na dlouhodobé uspokojování bytových potřeb se budou blížit nájmu, zatímco ty krátkodobé spíše naplní znaky ubytování.

Do doby, než bude coliving výslovně právně ukotven, je i přes to možné ho nyní fakticky realizovat. Při aplikaci několika právních institutů bude ale nutné vždy vyhodnotit, pod který z nich bude daný coliving s ohledem na jeho povahu podřazen. S tím koresponduje i požadavek na precizní smluvní nastavení, zejména co do popisu skutečného účelu využití nemovitosti.