Eine juristische Perspektive auf Coliving

Miete, Untermiete oder Unterkunft?

Im Einzelfall würde dann geprüft, ob die rechtlichen Merkmale eines der oben genannten Modelle der Immobiliennutzung erfüllt sind.

Die Vermietung einer Wohnung ist die Überlassung der Immobilie zur Nutzung, um den Wohnbedarf des Mieters zu befriedigen. In der Regel wird damit ein längerfristiges Belegungsrecht geschaffen, dessen Zweck es ist, ein Zuhause zu bieten, d.h. einen Raum, in dem der Einzelne seine Privatsphäre und seine sozialen Bindungen verwirklichen kann[1].

Im Gegensatz dazu hat der Beherbergungsvertrag den Charakter eines befristeten Mietvertrags. Sein Zweck ist nicht die Gründung eines Haushalts, sondern die Befriedigung eines vorübergehenden Bedarfs an Wohnraum. Nach ständiger Rechtsauffassung handelt es sich um eine besondere Art von Vertrag, der inhaltlich einem Mietvertrag ähnelt, sich aber in seinem Zweck und der Art der erbrachten Leistungen unterscheidet. So hat der Oberste Gerichtshof in der Vergangenheit betont, dass die Nutzung einer Wohnung für die kurzfristige Unterbringung von Dritten nicht den Begriff der Wohnung erfüllt und daher eine Unterkunft und kein Mietverhältnis darstellt[2]. In der Regel handelt es sich dabei um Dienstleistungen, die von Hotels oder Apartments erbracht werden.

Untervermietung ist dann eine Situation, in der der Mieter die gemietete Immobilie oder einen Teil davon an andere Personen zur Nutzung überlässt. In der Regel geschieht dies mit Zustimmung des Vermieters und im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses. Dieses Modell ist in der Praxis des Coliving durchaus üblich, bei dem der Betreiber (der Mieter des gesamten Gebäudes) Untermietverträge mit einzelnen Nutzern abschließt und so die Regelung für Beherbergungsdienstleistungen sowie den strenger regulierten Mietvertrag umgeht. Dennoch kann auch hier, wenn der eigentliche Zweck des Vertrags nicht der Befriedigung eines Wohnungsbedarfs entspricht, diese Beziehung rechtlich als Beherbergungsdienstleistung bewertet werden.

Daraus folgt, dass die Natur eines Vertrags nicht durch seine Bezeichnung bestimmt wird, sondern durch den tatsächlichen Zweck und Inhalt des für einen bestimmten Fall ausgehandelten Rechtsverhältnisses. Coliving kann somit in die Grauzone zwischen Miete, Untervermietung und Unterkunft fallen, die jeweils einer anderen rechtlichen Regelung unterliegen, insbesondere was den Schutz der schwächeren Partei, die Kündigungsgründe oder beispielsweise die steuerlichen Folgen betrifft. Insbesondere im steuerlichen Bereich ist zu betonen, dass diese Klassifizierung nicht die Grundprinzipien des Steuerverfahrens widerspiegelt, die bei der steuerlichen Veranlagung den Inhalt gegenüber der Form der„Wahl des Anlegers“bevorzugen, sondern die objektive Beurteilung der Lieferung durch die Steuerverwaltung widerspiegelt. Wenn die Steuerverwaltung also zu dem Schluss kommt, dass der tatsächliche Betrieb einer Beherbergungsdienstleistung entspricht, wird sie die formale Einstufung des Vertrags als Vermietung oder Untervermietung nicht akzeptieren und kann mit der Steuerveranlagung fortfahren.

Im Ausland

Anders als in der Tschechischen Republik, wo das gemeinschaftliche Wohnen nicht gesetzlich verankert ist, ist zum Beispiel London bereits ein paar Schritte weiter. In den im Februar 2024 verabschiedeten Leitlinien des Londoner Plans wird Coliving als eine besondere Form des gemeinschaftlichen Wohnens für Erwachsene definiert, die keine traditionellen Wohnformen nutzen können oder wollen. Diese Siedlungen müssen mindestens 50 abgeschlossene und möblierte Wohneinheiten sowie umfangreiche Gemeinschaftsräume für soziale Zwecke, Arbeit und Freizeitgestaltung umfassen. Der Leitfaden legt auch eine Mindestaufenthaltsdauer für eine Person in der Immobilie fest (mindestens drei Monate) und verlangt eine einheitliche Verwaltung der Immobilie. In London unterscheidet sich das Coliving somit sowohl von traditionellen Mietwohnungen als auch von gewerblichen Unterkünften.

Im Gegensatz dazu gibt es in Wien, ebenso wie in der Tschechischen Republik, keinen gesonderten Rechtsrahmen für das Zusammenleben. Die entsprechenden Vorschriften konzentrieren sich hauptsächlich auf die Kontrolle von Kurzzeitmieten und den Schutz von Wohnraum. So führt die Novelle der Bauordnung für Wien, die am 1. Juli 2024 in Kraft tritt, strengere Grenzen für die gewerbliche Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb ein, die ohne Sondergenehmigung für maximal 90 Tage pro Jahr vermietet werden dürfen. Wohnprojekte können daher in Wien auf regulatorische Hürden stoßen, wenn sie als kurzfristige oder kommerzielle Unterkünfte konzipiert sind.

Im breiteren europäischen Kontext (z.B. in Deutschland, Österreich, siehe oben, oder Dänemark) wird das Zusammenwohnen in der Regel unter den bestehenden Institutionen der Miete und des Wohnens subsumiert, ohne ausdrücklich als eigenständiges Rechtskonzept definiert zu werden. Bei der steuerlichen Behandlung orientieren sich diese Länder – ähnlich wie die Tschechische Republik – an der EU-Unterscheidung zwischen steuerbefreiten Mietobjekten und steuerpflichtigen Beherbergungsdienstleistungen, wobei bestimmte Projekte nach ihrem überwiegenden wirtschaftlichen und funktionalen Charakter beurteilt werden.

Aus dem obigen Vergleich wird deutlich, dass London das Coliving als ein spezielles Institut an der Grenze zwischen Wohnen und Dienstleistungen mit klar definierten Parametern betrachtet, während Wien das Coliving ohne besondere gesetzliche Regelung belässt und damit ähnlich wie die Tschechische Republik und Prag verfährt. Für das tschechische Umfeld kann dies ein Anstoß sein, darüber nachzudenken, ob Coliving, einschließlich seiner steuerlichen Regelung, explizit definiert werden sollte (in Anlehnung an den Londoner Ansatz), damit Investoren mehr Rechtssicherheit bei der Strukturierung von Coliving-Projekten haben.

Ist das Zusammenleben im derzeitigen tschechischen Rechtsrahmen möglich?

Die derzeitige tschechische Rechtsordnung arbeitet nicht explizit mit dem Konzept des Zusammenlebens und bietet keine Rahmendefinition dafür. Das bedeutet jedoch nicht, dass es nicht möglich ist, es in der Realität und im Recht zu verankern.

Es ist wichtig zu bestimmen, ob es sich bei der Wohngemeinschaft um eine Wohnung (Miete oder Untervermietung) oder um eine Dienstleistung (Unterkunft) handelt. Jede dieser Regelungen bringt ein unterschiedliches Maß an rechtlichem Schutz für den Nutzer der Immobilie und unterschiedliche steuerliche Konsequenzen mit sich. Projekte, die auf die Deckung eines langfristigen Wohnbedarfs abzielen, sind eher mit der Vermietung vergleichbar, während kurzfristige Projekte eher die Merkmale einer Unterkunft erfüllen.

Solange das Coliving nicht ausdrücklich im Gesetz verankert ist, ist es dennoch möglich, es in der Praxis umzusetzen. Wenn jedoch mehrere Rechtsinstitute zur Anwendung kommen, muss immer geprüft werden, unter welches von ihnen das Coliving aufgrund seiner Natur fällt. Dies entspricht auch dem Erfordernis einer präzisen vertraglichen Regelung, insbesondere was die Beschreibung des tatsächlichen Zwecks der Nutzung der Immobilie betrifft.