Digitální proměna bydlení: Od nájmu k předplatnému

V dubnu 2017 získala společnost Bedly 2,7 milionu USD v rámci seed financování a rychle expandovala. S více než 1000 nájemníky a pronájmy napříč New Yorkem a Bostonem se prezentovala jako „první online platforma pro komplexní pronájem“. Slíbila flexibilní bydlení bez starostí jak pro nájemce, tak pro pronajímatele. Její hlavní investor Accomplice prohlásil, že Bedly by se mohla stát největším světovým pronajímatelem bez vlastnictví nemovitostí. Rychlý růst však vedl k finančním problémům a konkurence sílila. V roce 2019 Bedly náhle ukončila činnost, propustila většinu zaměstnanců a zanechala stovky nájemníků bez platných smluv. 

Bedly ztělesňovala otázku, zda lze bydlení „zplatformizovat“ (obdobně jako krátkodobé pronájmy u Airbnb či jízdu taxi díky Uber). V kontextu rostoucí digitalizace a finanční spekulace s nájemním bydlením přitahuje realitní sektor stále více technologické firmy a investory. Co-living, soukromé sdílené nájemní bydlení s technologickými ambicemi, nabízí specifický pohled na tyto digitální experimenty. Mnoho firem, které vznikly v Silicon Valley, fungují jako start-upy a využívají obchdní model „Space-as-a-Service“ – správy prostoru skrze aplikace, cloud, IoT a umělou inteligenci. Spojují tak tradiční finanční aktéry s technologickými inovátory a otevírají tak otázku, co se stane, když se propojí digitální platformy s korporátním pronajímáním nemovitostí. 

Co se stane, když se potkají platformy s korporátním vlastnictvím nemovitostí 

Co-living čerpá inspiraci z konceptu „platformy“ – ideového i ekonomického modelu současného kapitalismu. Platformní kapitalismus je sice kritizován za přehnaný důraz na novost, ale přesto pomáhá vysvětlit, jak technologické firmy redefinují trh s bydlením. Platformy kombinují technologie s existujícími strukturami a usilují o strategické postavení v síti, skrze kterou kontrolují přístup k nemovitostem, sbírají data a získávají nájemné. 

Data jsou klíčovým aktivem: slouží k profilování a řízení lidí i věcí, čímž se platformní zprostředkování mění v kapitálový zisk. Platformy také usilují o dominanci skrze síťové efekty a škálovatelnost – typicky s ambicí „vítěz bere vše“. Po dosažení pozice nezbytného zprostředkovatele pak vybírají „daň“ z každé transakce, která využívá jejich infrastrukturu. 

Klíčová je i snaha o maximální efektivitu a minimalizaci třecích ploch – pomocí automatizace, digitalizace a nízkonákladové práce. Co-living firmy, inspirované Uberem či Airbnb, usilují o podobnou „frikční bezbariérovost“ v bydlení. 

Platformní nájemní strategie staví na různých technologiích – od chytrých zařízení přes finanční nástroje až po právní technologie, jako jsou práva duševního vlastnictví. Tyto strategie podporuje zejména rizikový kapitál, který usiluje o tržní dominanci bez ohledu na byznysové základy – spíše spoléhá na technologické „příběhy“ a spekulace. Mnohé co-livingové firmy byly v počátcích právě takto financovány a stavěly na vizích globálních technologických gigantů. 

Spojení platformních strategií s korporátně řízeným pronájmem představuje setkání dvou forem nájemního bydlení – obě těží z vytváření aktiv založených na očekávání budoucích zisků, obě jsou fiktivní, narativní a vyžadují exkluzivní přístup skrze poplatky či nájem. Výzkumným úkolem je pochopit, co se děje, když se tyto modely spojí – například v co-livingu. Studie Nethercote (2023) ukazuje, že nájemníci čelí „dvojitému ohrazení“ – fyzickému (nájem) a digitálnímu (sběr dat). Gil et al. (2023) popisují „polyplatformní nájemní vztahy“, kdy digitální platformy umožňují flexibilně měnit režim pronájmu a obcházet případné regulace, které mají za cíl ochránit nájemce. 

Tato studie zkoumá co-living jako laboratorní prostředí pro dva typy „experimentů“ digitální extrakce nájmu. Tyto experimenty nejsou stabilní – jsou rozporuplné a často selhávají. Stojí však na základním principu nájemního vztahu, který zůstává jádrem rentiérské logiky. 

Experiment 1: Optimalizace nájmu

V éře digitálních technologií se stal sběr dat o chování nájemníků klíčovým nástrojem pro maximalizaci výnosů z nemovitostí v co-livingu. Pomocí senzorů, softwaru (např. Salto Systems) a sledování pohybu lze identifikovat nevyužité nebo podvyužité prostory a optimalizovat jejich využití. Tento přístup připomíná logiku hotdeskingu, kde se zbytečně neblokuje prostor, který nikdo v danou chvíli nepoužívá. 

Investoři a operátoři zkoumají, kolik času lidé tráví v soukromých versus společných prostorách, a na základě toho redukují např. velikost soukromých pokojů ve prospěch sdílených zón. Cílem je minimalizovat „neproduktivní“ části budovy a maximalizovat výnosy z každého metru čtverečního. 

Kromě fyzického přerozdělení se využívají i nástroje pro dynamické nastavování cen – podobně jako u Uberu či Airbnb. Algoritmy sledují poptávku a demografii nájemníků, a podle toho upravují cenu pokojů. Automatizované systémy pak zefektivňují i získávání kontaktů na potenciální zákazníky a zajišťují stálou obsazenost. 

Tyto postupy odrážejí ideologii Silicon Valley: z jakéhokoliv nevyužitého prostoru učinit zdroj příjmů. Digitální optimalizace nájmu tak představuje spojení technologií a realitního kapitálu, jehož výsledkem je maximalizace výnosu prostřednictvím podrobného sledování, přeuspořádání a nakládání s prostory k pronájmu.  

Experiment 2: Předplatné k bydlení

Některé co-living firmy začínají zavádět byznys modely připomínající principy „software-as-a-service“ – snadný vstup, obtížnější odchod a měsíční platby. Investoři v tom vidí příležitost, jak vytvořit předplatné k bydlení napříč lokalitami a zároveň sbírat opakované platby i data o uživatelích. Namísto klasických nájmů se z nájemníků stávají „členové“, kteří platí extra poplatky za přístup k platformám, komunitám, benefitům či flexibilitě v rámci sítě nemovitostí. 

Například Outsite vyžaduje členství za $149 ročně, Habyt účtuje €150, a za to nabízí přístup k digitální komunitě, výhodám, i „exkluzivním“ lokalitám. Produkty jako Selina’s Colive Flex nebo Starcity Transfer umožňují flexibilní stěhování mezi lokalitami, podobně jako Spotify umožňuje přístup k hudbě – jednotný zážitek na různých místech. 

Cílem těchto platforem není jen příjem z poplatků, ale i udržení zákazníků v ekosystému přes různé životní situace. Firmy jako Bungalow umožňují přechod mezi byty v závislosti na příjmu či lokalitě, čímž zvyšují loajalitu a životnost klienta v systému. Využívají tak data z uživatelského chování, aby optimalizovaly nabídku a maximalizovaly návratnost. 

V pozadí stojí logika škálování a vytvoření digitálně zprostředkovaného bydlení, kde vlastnictví nemovitosti ustupuje do pozadí. Inspirace Big Tech firmami se projevuje v budování „enklávních nájmů“, tedy uzavřených systémů, které kontrolují přístup, podmínky i data. Z „členství“ se tak často stává nástroj exkluze, privatizace i deregulace – marketingově balený jako flexibilita a globální komunita, ale fakticky často postavený na dočasnosti a nejistotě. 

Závěry

Tento článek zkoumá aktuální vývoj na pomezí digitalizace a nájemního bydlení prostřednictvím případové studie sektoru co-livingu. Ten představuje specifické spojení strategií korporátních pronajímatelů a digitálních platforem – od optimalizace pronájmu až po snahu proměnit nájemníky v platící „členy“ či „odběratele“. 

Optimalizace nájmu znamená maximalizaci výnosů z každého metru čtverečního a plné vytížení kapacit. Naopak koncept členství usiluje o dlouhodobé zapojení uživatelů a využití jejich dat. Tyto experimenty stojí na mocenském vztahu mezi vlastníkem nemovitosti a nájemníkem a dále jej prohlubují – často ve velmi nejistém a předraženém nájemním prostředí. 

Digitální nástroje umožňují nejen nový způsob výběru renty, ale i její rozšíření do virtuálního prostoru. Členství tak může znamenat další poplatky, sběr dat a oslabení nájemních práv pod rouškou flexibility a inovace. 

Do budoucna by bylo užitečné zkoumat konkrétní dopady těchto experimentů na nájemníky – například jak jsou data využívána k maximalizaci zisků nebo jaké virtuální komunity tyto platformy reálně vytvářejí, a koho z nich naopak vylučují. 

Autor: Tim White, PhD, From tenants to subscribers: Digital experiments in residential rent extraction, Digital Geography & Society, Volume 7, December 2024.

Originální zdroj studie: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2666378324000278  

O autorovi

Dr. Tim White
Sociolog a výzkumný pracovník se zaměřením na bydlení, půdu a politickou ekonomii. Působí jako Leverhulme Early Career Fellow na Queen Mary University of London a spolupracuje s LSE, Technickou univerzitou ve Vídni a Svobodnou univerzitou v Berlíně. Ve své práci propojuje otázky vlastnictví, finančních strategií a nerovnosti, aktuálně se věnuje roli digitálních technologií v oblasti bydlení a půdy. Publikoval v odborných časopisech i médiích jako The Guardian.

Zkráceno pro potřeby perspektiv research Jakubem Salátem.