Jaké místo má coliving v budoucnosti českého institucionálního nájemního bydlení?

Mezi bytem a kolejí

Zatímco klasické nájemní bydlení a studentské bydlení jsou relativně snadno uchopitelné koncepty, hranice colivingu jsou podstatně méně jednoznačné. Coliving s nimi některé charakteristiky sdílí, v jiných se od nich odlišuje.

Z hlediska cílové skupiny je nejvýraznější rozdíl mezi PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) a colivingem. PBSA je ze své podstaty určeno studentům vysokých škol a nájemní vztah je zpravidla přímo nebo nepřímo spojen se statusem studenta a akademickým rokem. Coliving naopak cílí na širší skupinu obyvatel – typicky mladé profesionály, absolventy, expaty, digitální nomády nebo další mobilní pracovníky. V tomto ohledu je proto mnohem blíže klasickému BTR, které rovněž není omezeno konkrétním statusem nájemníka.

Zároveň však coliving oproti tradičnímu BTR obvykle pracuje s kratším a flexibilnějším nájemním vztahem – nájem může trvat pouze několik měsíců, typicky přibližně 3 až 12 měsíců. Právě možnost krátkodobějšího nájmu umožňuje colivingu reagovat na potřeby nájemníků, kteří se stěhují za prací, studiem nebo jinou životní situací a nechtějí se vázat dlouhodobým nájemním vztahem.

Podobně zajímavý je rozdíl v samotném fyzickém produktu. PBSA i coliving pracují s efektivnějšími jednotkami než tradiční BTR, ale každý z jiného důvodu. U PBSA jsou běžné pokoje v tzv. cluster flats se sdílenou kuchyní nebo menší samostatná studia. Coliving typicky staví na samostatných, plně vybavených mikrostudiích, která poskytují vyšší míru soukromí, ale zároveň jsou menší než standardní byt v BTR. Právě zde se ukazuje jedna z jeho klíčových charakteristik: část prostoru, který by v klasickém bytě sloužil výhradně jednotlivé domácnosti, je nahrazena rozsáhlejším sdíleným zázemím.

Rozdíl je ještě výraznější u společných prostor a služeb. PBSA i coliving sdílejí důraz na komunitu a společné zázemí, ale u colivingu představují tyto prvky podstatně větší část celého produktu. Zatímco studentské bydlení se zaměřuje především na studijní zázemí, základní socializaci a praktické služby, coliving může nabídnout coworking, komunitní kuchyně, fitness, wellness, střešní terasy, společenské a eventové prostory nebo další vybavení. Podíl společných prostor se v analyzovaných zahraničních konceptech pohybuje přibližně mezi 15 a 25 % podlahové plochy u colivingu oproti 10–15 % u PBSA.

Tradiční BTR naopak staví především na autonomním bytě a společné prostory a služby jsou zpravidla doplňkem k hlavnímu produktu.

Společným jmenovatelem PBSA a colivingu je také all-inclusive model, který zjednodušuje nájemníkovi celý proces bydlení. V obou případech může jedna pravidelná platba zahrnovat nájemné, energie, internet a další služby. U colivingu je však tento princip posunut ještě dále – součástí produktu nejsou pouze služby spojené s bydlením, ale také rozsáhlé společné zázemí a komunitní program. To zároveň zvyšuje provozní náročnost projektu a posouvá coliving blíže k hospitality než ke klasické správě bytového domu.

Coliving tak stojí mezi PBSA a BTR a s oběma segmenty má některé společné charakteristiky. S PBSA ho spojuje především důraz na komunitu, společné prostory a služby, odlišuje se však širší cílovou skupinou a výrazně flexibilnějším nájemním vztahem. S BTR naopak sdílí otevřenost širší skupině nájemníků, ale pracuje s menšími privátními jednotkami, větším podílem sdíleného zázemí a kratšími nájemními vztahy. Právě kombinace těchto prvků dává colivingu jeho specifickou podobu.

Česko hledá svůj coliving

Coliving je ve srovnání s tradičním Build to Rent a studentským bydlením stále relativně mladým segmentem. Zatímco BTR a PBSA mají na vyspělých trzích již poměrně ustálené postavení, coliving se v posledním desetiletí teprve formuje jako samostatný produkt institucionálního nájemního bydlení. V České republice je proto jeho pozice ještě výrazně ranější. Překvapivě přitom neplatí, že by se jeho rozvoj nejvýrazněji soustředil do Prahy, která je jinak jednoznačným centrem českého institucionálního nájemního bydlení.

Praha je dnes hlavním trhem českého BTR. V provozu zde máme více než 20 moderních institucionálních nájemních projektů s více než 3 tisíci jednotkami a trh bude dále rychle růst – jen v letech 2027 a 2028 by měla v Praze přibýt přibližně tisícovka nových BTR jednotek ročně. Vedle toho zde existuje také samostatný segment studentského bydlení. U colivingu je však situace výrazně odlišná. Při uplatnění definice uvedené výše dnes v Praze prakticky nenajdeme projekt, který by jednoznačně představoval čistý institucionální coliving.

Určitou výjimku představuje jeden pražský projekt, který se prezentuje jako coliving. Jeho koncept však vychází ze studentského bydlení, a přestože je otevřen i absolventům a young professionals a nabízí nadstandardní podíl společných prostor typických pro coliving, jeho hlavní cílovou skupinou zůstávají studenti. Na pražském trhu je proto vnímán především jako největší projekt studentského bydlení, a nikoliv jako čistý coliving, což dobře ilustruje, jak obtížné je hranice mezi oběma segmenty jednoznačně určit.

Pokud se ale podíváme do Brna, obraz je téměř opačný. V současnosti zde fungují tři projekty s více než 600 jednotkami a v následujících dvou letech by se zde nabídka colivingových jednotek měla zvýšit přibližně na 2,5násobek. Zatímco tedy Praha představuje hlavní centrum českého BTR a zároveň významný trh studentského bydlení, Brno se překvapivě stalo hlavním českým centrem colivingu.

Tento rozdíl není náhodný. Významnou roli sehrál specifický historický vývoj Brna, především jeho územní plánování a transformace rozsáhlých průmyslových území. Brno fungovalo až do začátku roku 2025 podle územního plánu z roku 1994, přičemž mezi lety 2009 a 2019 prakticky nedocházelo ke schvalování jeho změn. Řada významných transformačních území a brownfieldů v širším centru města byla přitom stále vedena jako plochy výroby, služeb nebo komerce, kde klasická bytová výstavba nebyla přípustná. Ubytovací zařízení však za určitých podmínek přípustná byla. Pro developery tak představovala jednu z cest, jak tato území přeměnit a zároveň reagovat na rostoucí poptávku po bydlení bez dlouhého procesu změny územního plánu.

Právě specifické podmínky Brna vytvořily prostředí, ve kterém se mohl coliving v České republice začít výrazněji rozvíjet. Ubytovací jednotky nabídly developerům možnost realizovat v některých transformačních lokalitách menší a efektivněji navržené jednotky, zatímco zahraniční zkušenost s colivingem poskytla již existující koncept flexibilního bydlení se sdíleným zázemím. Brno tak sehrálo důležitou roli při přenosu tohoto konceptu do českého prostředí a vytvořilo první významnější trh, na kterém se mohl coliving etablovat. Zkušenost z fungujících projektů přitom může v dalších letech pomoci jeho rozšíření i do dalších českých měst, včetně Prahy.

Prostor pro nový způsob bydlení

Budoucí potenciál colivingu nelze oddělit od změn, kterými prochází samotná struktura domácností. Napříč světem roste počet jednočlenných domácností, lidé později vstupují do partnerských vztahů a manželství a stále častěji také odkládají založení rodiny, případně ji vůbec nezakládají. Současně omezená dostupnost vlastnického bydlení vede k tomu, že stále větší část populace zůstává v nájemním sektoru déle než předchozí generace. Tyto trendy se v různé intenzitě promítají napříč kontinenty a stále výrazněji se projevují také v České republice.

Proměna struktury domácností přitom vytváří tlak na samotnou podobu bytového fondu. Česká bytová výstavba byla historicky výrazně orientována na rodinné domácnosti, a nabídka malých bytů tak zůstává ve srovnání s potenciální poptávkou omezená. S rostoucím počtem lidí žijících samostatně proto roste význam menších a efektivněji využitých forem bydlení. Právě zde může coliving představovat zajímavou alternativu: místo velkého samostatného bytu nabízí menší soukromou jednotku doplněnou o kvalitní sdílené zázemí, služby a flexibilnější nájemní vztah.

Česká zkušenost z Brna ukazuje, že tento model může v místních podmínkách fungovat. Brno se stalo prvním výraznějším českým trhem, kde se coliving rozvinul ve větším měřítku, a nabídka zde v následujících letech dále výrazně poroste. Současně však není důvod předpokládat, že jeho potenciál zůstane omezen pouze na Brno. Naopak, právě Praha – jako největší český trh institucionálního nájemního bydlení, s vysokou koncentrací mladých profesionálů, zahraničních pracovníků a vysokými náklady na bydlení – představuje z pohledu poptávky přirozené prostředí pro další rozvoj tohoto produktu.

Coliving proto podle našeho názoru nebude v budoucnosti náhradou klasického nájemního bydlení, ale jeho doplněním. Jeho význam může růst spolu s tím, jak se bude měnit struktura českých domácností a jak budou nájemníci více oceňovat flexibilitu, služby a kvalitu společného zázemí. Zkušenost Brna zároveň ukazuje, že podmínky pro vznik tohoto segmentu v České republice již existují. Otázkou tak není, zda může coliving na českém trhu fungovat, ale jaké místo si v něm postupně vybuduje a zda se vedle Brna rozšíří i do dalších českých měst.