Coliving není typologie. Je to způsob, jak přemýšlet o rezidenčních projektech

Coliving není pouze nová typologie bydlení. Je spíše příkladem širší proměny rezidenčního trhu. Podobné principy najdeme také v Build-to-Rent nebo studentském bydlení. V těchto projektech totiž výsledným produktem není pouze bytová jednotka. Produktem je celý dům – jeho architektura, interiér, služby, technologie, provoz, a především zkušenost člověka, který v něm bude žít.

To mění nejen způsob navrhování, ale i způsob, jakým je potřeba celý projekt připravovat a řídit. Architektura, stavební a technologická část, interiér, ekonomika projektu a budoucí provoz už nemohou fungovat jako oddělené disciplíny. Každé rozhodnutí se promítá do dalších částí projektu a může ovlivnit nejen investiční náklady a termín realizace, ale i dlouhodobou funkčnost a hodnotu budovy.

Právě zde hraje zásadní roli projektový manažer.

Úlohou projektového manažera proto není architekta ani investora nahrazovat. Je jejich partnerem a integrátorem projektu. Pomáhá definovat priority, upozorňuje na souvislosti mezi jednotlivými rozhodnutími, koordinuje harmonogram a rozpočet, a především hlídá, aby jednotlivé části projektu směřovaly ke stejnému cíli.

U colivingu a dalších forem nájemního bydlení je tato role ještě důležitější. Změna dispozice může ovlivnit technologické instalace, volba materiálu budoucí náklady na údržbu, standard vybavení investiční rozpočet a způsob využití společných prostor zase provozní model celého domu.

Proto projektový management nezačíná na stavbě. Začíná ve chvíli, kdy se definuje samotný produkt.

Kvalita se rozhoduje v přípravě

Zkušenost z realizovaných projektů nám potvrzuje, že největší prostor pro ovlivnění kvality, ceny i termínu je v okamžiku, kdy ještě není nic urgentní. V rané fázi projektu je možné jednotlivá řešení diskutovat, porovnávat a hledat jejich návaznosti. Ve chvíli, kdy se problém objeví až na stavbě, je prostor pro změnu výrazně menší a její cena často násobně vyšší.

Dobrým příkladem je naše zkušenost s projektem nájemního bydlení na Hagiboru. Nejde o colivingový projekt – jeho koncept je založen na klasickém nájemním bydlení a nenabízí rozsáhlé komunitní prostory typické pro coliving. Přesto pro nás představuje velmi důležitou zkušenost, protože jsme se na projektu podíleli od samého počátku přípravy interiérů až po jeho realizaci.

Naší úlohou bylo zpracování kompletní interiérové dokumentace, podíleli jsme se také na výběru materiálů a řešili některé drobné stavební a elektro části, které vznikaly v rámci interiérového řešení. Pro investora jsme zároveň připravovali podklady pro výběrové řízení a následně jsme se podíleli na koordinaci během realizace.

Coliving jako další krok

Zkušenosti z nájemního bydlení jsou přitom velmi dobře přenositelné do projektů, které jdou ještě dál v oblasti sdíleného a komunitního bydlení.

Připravovaný projekt studentského bydlení Táborská pro 391 studentů je v tomto ohledu úplně jiným typem zadání. Zde už se skutečně pohybujeme v oblasti colivingu – vedle jednotlivých ubytovacích jednotek projekt pracuje se společnými kuchyněmi, místnostmi a dalšími prostory, které jsou nedílnou součástí každodenního fungování domu.

Právě existence těchto sdílených prostorů zásadně mění způsob, jakým je potřeba o projektu přemýšlet. Nejde pouze o to, zda se jednotlivé prostory vejdou do dispozice. Je nutné řešit jejich kapacitu, vzájemné vazby, způsob využívání, odolnost materiálů, technologické vybavení i budoucí údržbu. Každé rozhodnutí se zároveň promítá do dalších profesí.

Táborská je zároveň příkladem toho, jak se může role projektového manažera dále rozšířit. Pokud se staneme generálním dodavatelem v režimu Design & Build, budeme zodpovídat za koordinaci kompletní projektové dokumentace včetně částí, které přímo nezpracováváme. Součástí bude také kontrola souladu s požadavky investora a certifikací BREEAM.

V této fázi už tedy projektový management není pouze koordinací interiéru. Jde o schopnost vidět celý projekt v souvislostech a zajistit, aby jednotlivé profese, požadavky a rozhodnutí vytvořily jeden funkční celek.

Budoucnost nájemního bydlení je v propojení

Právě v něm vidíme největší potenciál colivingu. Nemusí být pouze dalším segmentem rezidenčního trhu. Může být impulzem ke změně způsobu, jakým přemýšlíme o nájemním bydlení obecně.

Coliving, studentské bydlení i Build-to-Rent ukazují, že rezidenční projekt už není možné vnímat pouze jako soubor bytových jednotek. Je to komplexní produkt, jehož hodnota vzniká kombinací architektury, interiéru, technologií, služeb, provozu a způsobu, jakým spolu všechny tyto části fungují.

S tím se mění i role projektového manažera. Už není pouze člověkem, který hlídá termín, rozpočet a koordinaci schůzek. Stává se integrátorem projektu – člověkem, který propojuje investora, architekta, jednotlivé projektanty, dodavatele a budoucí provoz.

Zkušenost z Hagiboru i z přípravy Táborské nám potvrzuje, že kvalitní projekt nevzniká v jedné profesi ani v jedné fázi. Vzniká postupně – správným zadáním, kvalitním návrhem, důslednou koordinací, promyšlenou přípravou tendru a schopností udržet původní záměr až do realizace.

A právě proto nevnímáme coliving jen jako konkrétní typologii. Vnímáme ho jako způsob, jak přemýšlet o budoucnosti rezidenčních projektů – jako o komplexních produktech, které musí fungovat nejen v okamžiku dokončení, ale po celou dobu svého životního cyklu.